前阵子跟做物业的朋友老周吃饭，他叹着气说：“今年我们公司撤了三个小区的项目加杠杆最安全的证券公司，不是不想干，是真干不下去了 —— 物业费十年没涨，保安工资翻了一倍，再撑下去就得赔钱。”
这话不是随口说的。从 2023 年到现在，全国主动撤场的物业项目比去年多了 47%，连龙湖、碧桂园这些头部房企旗下的物业，也在半年报里明晃晃写着 “战略性退出部分项目”。表面看是 “市场调整”，实则是物业公司算清账后，果断 “甩锅” 离场。今天就跟大家聊聊：物业为啥集体 “跑路”？业主把物业赶走就真的赢了吗？这个行业到底该怎么破局？
一、物业撤场不是“慈善”，是算清账后的 “止损”
物业公司撤场时，总爱把理由说得特别“体面”——“项目历史包袱重”“物业费收缴率不到 60%”“为保障服务质量，决定战略性退出”。但老周跟我透了底：“这话翻译过来就是‘这活儿不赚钱，爱谁干谁干’。”
展开剩余88%他们公司去年撤的一个小区，我还有印象。那个小区物业费是 1.2 元 / 平方米，十年没涨过。但这十年里，保安的月薪从 2500 涨到了 5000，保洁阿姨的工资也翻了近一倍，再加上电梯维护、绿化养护的成本，算下来每个月都在亏钱。
老周给我算了笔账：“那个小区有 800 户，按平均 100 平方米算，每月物业费收入也就 9.6 万。但光 4 个保安、3 个保洁的工资就得 6.3 万，再加上电梯维保费 1.5 万、绿化和公共设施维护 1 万，还有水电杂费，每个月至少亏 1 万。继续干三年，净亏就得 36 万，相当于白扔一辆车。”
而撤场呢？虽然要付违约金，但按合同约定，也就占全年物业费的 2%，算下来不到 2.3 万。“与其硬撑着亏钱，不如及时止损，还能把‘烂摊子’甩给业委会。” 老周说，这不是个别现象，现在很多物业公司都在这么干 —— 当住宅物业的毛利率跌破 8%，撤场就成了最理性的选择，跟 “慈善” 半毛钱关系没有。
二、别忙着庆祝“赶走物业”，业主自治的坑比你想的多
每次有物业撤场，媒体总爱报道“业委会接管小区，自治成功” 的案例，看得人心里痒痒，觉得 “没有物业，我们自己也能管好”。但现实真的这么美好吗？
去年有个机构抽样了 1200 个物业撤场后的小区，半年后的结果让人清醒：34% 的小区服务质量直线下降，电梯坏了没人修，只能 “带病运行”；28% 的小区房价比同片区其他小区低了 5% 以上；19% 的小区收不上来物业费，眼看又要面临 “弃管”；真正能实现收支平衡的，只有 12%。
说白了，“业主自治” 看似把权力还给了业主，其实是把风险也一并推给了业主。大多数业委会成员都是普通上班族，根本没经验管小区：
比如财务这块，不少业委会成员看不懂《企业会计准则》，把维修基金当“零花钱” 用 —— 有个小区的业委会，没走正规流程就用维修基金换了小区的门禁，结果被供应商坑了，原本 8 万就能搞定的活儿，花了 11.2 万，溢价 40%；还有个小区更离谱，业委会把维修基金借给朋友周转，最后钱要不回来，业主集体起诉，闹得鸡飞狗跳。
再说说法律风险。有个小区赶跑老物业后，业委会觉得电梯还能凑合用，就没及时跟电梯公司续签维保合同。结果没过多久，电梯钢丝绳断了，砸坏了业主的车，电梯公司还反过来起诉小区，要求赔偿 120 万维修费 —— 业委会成员这才知道，原来不签合同也得担责任。
更头疼的是“真空期”。老物业走了，新物业嫌小区 “盘子烂”（要么物业费低，要么收缴率差），不愿意来。业委会只能找 “应急物业”，这些公司大多没资质、报价高，干三个月就跑路，小区陷入 “找物业 — 物业跑路 — 再找物业” 的恶性循环。
所以别再觉得“赶走物业就是胜利” 了，很多时候不过是把 “垄断的物业” 换成了 “不专业的业委会”，服务质量到底怎么样，全看运气。
三、矛盾的根源：十年不涨的物业费，扛不住翻番的成本
物业撤场、自治翻车，说到底还是因为一个“钱” 字 —— 全国 70% 的老旧小区，物业费还在执行十年前的政府指导价，可人力、材料成本早就翻了好几番。
老周跟我吐槽：“十年前，1.2 元 / 平方米的物业费能请得起保安 24 小时巡逻、保洁一天扫两遍楼、绿化每月修剪一次。现在呢？为了省钱，只能减员增效 —— 保洁从 3 个人减到 2 个，楼道一周扫一次；保安从两班倒改成三班倒，巡逻频次减半；绿化更简单，草坪全改成种麦冬，耐旱还不用经常浇水，省水又省工。”
业主看在眼里，自然不满意：“物业费没少交，服务却越来越差，凭啥还要涨？” 于是就陷入了 “囚徒困境”—— 大家都知道 1.2 元买不到十年前的服务，可谁也不想先同意涨价，怕自己交了钱，邻居却耍赖不交，最后吃亏的是自己。
有个小区去年想把物业费从 1.2 元涨到 1.8 元，开业主大会时，赞成的人不到一半，这事就黄了。结果没过三个月，物业就撤场了，小区垃圾堆了一地，电梯坏了没人修，业主们又开始后悔：“早知道当初就该同意涨价。”
四、行业在自救，但这些新玩法能不能成，还得打个问号
面对困境，不少物业公司也在想办法自救，推出了各种新玩法，但效果怎么样，还得再看看。
玩法一：万科的“弹性定价”—— 像搭乐高一样选服务
万科给小区业主提供了“158 项基础服务 + 350 项自选服务包”。基础服务包括日常保洁、保安巡逻这些必选项，自选包则有 “家里老人上门理发”“宠物托管”“电梯广告收益分红” 等。业主可以根据自己的需求，像搭乐高一样组合服务，选得多，物业费就高一点。
听起来挺好，但老周跟我说：“这玩法需要强大的数字平台支撑，得能精准统计每项服务的成本、记录业主的选择，中小物业公司根本抄不了作业，最后只能变成‘PPT 上的服务’，实际落地不了。”
玩法二：保利的“物业众筹”—— 大修先垫钱，业主分期还
小区要换电梯、修水管这些大工程，需要一大笔钱，业主一下子拿不出来怎么办？保利推出了“众筹” 模式：先由物业垫资把工程做完，业主再按月分期还款，年化利率 4%，比银行贷款还低。
这其实是把维修基金“活化” 了，但问题也不少 —— 需要银行托管资金，还要业委会签字背书，流程特别复杂。到现在，全国也就落地了 7 个项目，想大规模推广，难。
玩法三：杭州的“大物业”—— 打包小区，用规模换价格
杭州有个街道，把 3 公里内的 12 个老旧小区打包，统一对外招标物业公司。因为规模大，物业公司能拿到更低的保洁、维修报价，物业费不仅没涨，服务还比以前好了。
这种玩法适合老旧小区集中的区域，但前提是街道能协调好各个小区的业主意见—— 有个小区不愿意跟其他小区打包，觉得 “自己小区物业费低，会被其他小区拖累”，最后只能放弃。
五、要想破局，物业得被“重新定义”
不管是物业撤场，还是业主自治翻车，本质上都是“老模式” 跟不上 “新形势” 了。要想解决问题，得从根上改，重新定义物业的角色。
1. 物业费定价：别再 “一刀切”，要阳光透明
现在很多地方的物业费还是政府“一口价”，十年不变，根本跟不上成本变化。不如改成 “成本 + 合理利润” 的阳光模型 —— 主管部门定期公布行业成本指数（比如保安、保洁的平均工资，电梯维护的市场价），允许物业公司每两年根据成本变化，调整 ±10% 的物业费。
同时，物业公司要把“钱花在哪” 列清楚，比如 “1.8 元 / 平方米的物业费里，0.6 元用于人员工资，0.4 元用于设施维护，0.3 元用于清洁服务，0.5 元是合理利润”，让业主明明白白消费，这样涨价也更容易被接受。
2. 监管：引入 “第三方监理”，别再靠业主 “盯梢”
现在业主想监督物业，只能靠自己去看“楼道干不干净”“保安有没有巡逻”，既不专业也不及时。不如引入 “物业监理” 第三方机构，就像工程监理一样，对物业的服务频次、耗材质量进行在线记录，数据直接上传到住建局的云端，业主扫码就能查看。
如果物业违规，比如没按约定巡逻、用劣质耗材，就扣信用分，信用分低了，就不能参与新小区的招投标。这样一来，“劣币” 就没机会进入市场了。
3. 共治：别让业委会和物业 “对着干”
很多小区的业委会和物业是“敌人”，互相猜忌、互相拆台。不如搞 “三位一体” 模式 —— 社区党支部、业委会、物业经理交叉任职，重大支出（比如超过 5 万元的维修费用）需要两个人签字才能生效，防止业委会被 “架空”，也避免物业 “独断专行”。
用制度把“信任” 焊死，而不是赌某个人的良心。比如有个小区，业委会主任和物业经理都得签字才能动用维修基金，再也没出现过 “挪用公款” 的情况。
六、最后想说：没有“胜利者”，只有 “幸存者”
物业集体撤场，不是业主打败了资本，而是“低水平平衡” 的崩塌。今天你欢呼着 “赶走物业”，明天可能就要面对 “垃圾堆成山、电梯没人修” 的困境；物业公司只顾着 “止损撤场”，最后也会失去市场信任。
真正的出路，是把物业从“小区守门员” 变成 “业主合伙人”—— 业主用透明的价格购买专业的服务，物业用优质的服务赢得合理的利润，再用科技（比如智能监控、线上报修）降低信任成本。
在这场没有硝烟的“战争” 里，没有绝对的胜利者，只有率先完成制度升级的幸存者。谁能先找到 “业主满意、物业赚钱” 的平衡点，谁就能在小区管理的马拉松里，跑赢最后一圈。
你所在的小区，有没有遇到过物业撤场、自治的问题？最后是怎么解决的？欢迎在评论区聊聊你的经历！
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